作者：阿茹汗

電腦屏幕上閃動著七、八百條商鋪出租信息，一萬多人在尋找合適的商鋪，供需雙方提供的信息通過數(shù)據(jù)分析迅速完成配對，出租人和尋租人可以在第一時間獲取信息。這就是樂鋪市場運營總監(jiān)李越超供職的平臺--利用“算法”，幫助商戶們找到他們最理想的開店地址。

技術在讓選址這件事變得簡單。事實上，不僅僅是那些數(shù)量龐大的個體商戶，大型零售品牌也在利用強大的數(shù)據(jù)能力，迅速完成他們的線下擴張計劃，這是蘇寧小店在過去一年迅速布局500家店鋪的秘密。

不過，李越超發(fā)現(xiàn)，通過技術完成配對，只是商鋪選址的第一步，在零售業(yè)態(tài)多元化、線下實體布局競爭升級的當下，選址的要求和標準比以前更精細，這對技術提出了更高的要求。

一年500家蘇寧小店

對于北京蘇寧的幾千名員工來說，為蘇寧小店選址是全員共同的任務，作為北京蘇寧小店的總經理，宋銳更上心，上班路上、逛街之時、外出途中，他都會時不時留意：有空置商鋪嗎？這里適合開店嗎？有一次回家途中，他在小區(qū)隔壁的社區(qū)底商發(fā)現(xiàn)了一家店鋪，“離我家小區(qū)正好能完成3公里配送”。第二天，他把店鋪信息轉交至開發(fā)團隊，不久，這里成為離宋銳家最近的蘇寧小店。

一位居住在順義區(qū)的蘇寧電器員工為蘇寧小店貢獻了三個店鋪信息，三家店鋪都順利簽約之后，這位員工自告奮勇，選擇在其中一家做店長，“我對這片兒太熟了，這家門店生意肯定錯不了?！边@位員工也成為蘇寧內部成功轉型的案例。

靠著宋銳們的“慧眼”，蘇寧小店僅用一年的時間，在北京迅速開了500家門店，在線下新型零售業(yè)態(tài)的跑道上，有了半個身位的優(yōu)勢。

宋銳和蘇寧電器員工的選址故事看上去輕松且成功率高，但是事實上他們做的只是街頭掃描工作，選址工作遠比這復雜。宋銳介紹，目前蘇寧小店的類型主要分為社區(qū)店、CBD店和大流量店，不同類型的店鋪在面積、樓層、入口、位置、外立面、門前場地、電量、上下水、租金上有著嚴格的標準。對應這套標準，員工們將初步判斷的結果轉交至開發(fā)團隊后，開發(fā)人員會將信息更加細化。

為了提高判斷的準確率，蘇寧后臺龐大的數(shù)據(jù)系統(tǒng)會同時啟動?！拔覀儍炔拷凶鼋鸬V系統(tǒng)，它可以挖掘周邊消費者線上線下購買的軌跡行為?！弊屗武J引以為豪的后臺數(shù)據(jù)是蘇寧多年的線上線下零售平臺所積累的，“我們總部可是有2萬多名IT人員的，”宋銳說，數(shù)據(jù)分析出的結果與線下條件的結合才是每家蘇寧小店落地的最終依據(jù)，“整個流程會很快，”宋銳說，憑借它，蘇寧小店順利完成了“2018年北京開業(yè)500家”的目標。

電腦屏幕前的選址人

并不是所有開店人都有蘇寧小店這樣的大樹依靠。技術如何賦能選址？張家鵬從中看到了商業(yè)機遇。張家鵬曾在國際房地產顧問“五大行”之一的DTZ戴德梁行有過十余年的工作經歷，后于2012年創(chuàng)辦 RET睿意德；從2015年開始張家鵬將更多的精力轉移到了新創(chuàng)辦的樂鋪、中商數(shù)據(jù)、云貓智管等公司。

樂鋪是基于移動互聯(lián)網的商鋪交易平臺，簡單理解，樂鋪的工作之一就是快速精準的幫助客戶找到合適的商鋪，它的客戶中有個體戶，也有蘇寧小店、便利蜂這樣的連鎖品牌。張家鵬介紹，在樂鋪的平臺上，店鋪信息與選址需求在技術的驅動之下完成初期配對，這在一定程度上替代了傳統(tǒng)經紀人，“樂鋪市場運營部的小伙伴，每人坐在電腦前，能夠同時幫助六七十位客戶選址，這也是為了提高服務的質量而刻意壓縮的量?！?/p>

樂鋪目前掌握的店鋪信息基本能夠回答宋銳們在選址時遇到的問題：例如工程條件、周邊環(huán)境、租金情況等。未來，電腦屏幕前的選址人還能解決更多的問題嗎？張家鵬的回答是肯定的。“樂鋪可能會在關聯(lián)維度上去做數(shù)據(jù)，例如區(qū)域業(yè)態(tài)比例，漲租趨勢，甚至是商鋪的時光機等?！?/p>

樂鋪市場運營總監(jiān)李越超發(fā)現(xiàn)，這些信息是連鎖品牌客戶更加渴望得到的。他曾接觸過一家2018年迅速崛起的連鎖便利店品牌，“與傳統(tǒng)的商業(yè)選址相比，它的要求更加精細。恨不得要知道這家商鋪門前24小時的人流量情況，它可以將這些數(shù)據(jù)轉化，估算出一天的流水。”

李越超感嘆：“以前選址的都是老司機，現(xiàn)在都是技術控；以前選址靠看，現(xiàn)在靠算?！?/p>

位置還是最重要的嗎

對于商鋪信息掌握得越精準，才能越準確地“算”出店鋪的未來。連鎖企業(yè)選址小心思的背后是，是線下日趨激烈的零售業(yè)市場競爭。

當傳統(tǒng)零售業(yè)規(guī)模見頂，線上流量紅利趨盡，流量貴、轉化率低的問題拉低線上平臺增長速度時，線上線下融合的新型零售模式被推到風口：電商巨頭走下來，阿里、京東孵化的多類型線下實體店，如雨后春筍般冒出來；傳統(tǒng)零售企業(yè)不甘落后，蘇寧、永輝、物美全速布局；創(chuàng)業(yè)型“獨角獸”跑馬圈地，便利蜂、猩便利在資本夾持下快速前行。

線上線下融合的特點也正在改寫傳統(tǒng)零售業(yè)選址的講究。

圍棋術語中有一句話叫做“金角銀邊草肚皮”，指的是棋子所下的位置不同，其價值也有所不同，角上的位置價值最高，邊上其次，腹中最低。這句話也是開店選址的“黃金法則”?？墒撬武J在選擇蘇寧小店的位置時，卻對這句話做了調整--“金角”最好，但“銀邊”、“草肚皮”也無妨，只要能滿足3公里配送就可以選址。

3公里是蘇寧小店的配送輻射圈，線下不只有蘇寧小店的密集分布，在線上下單，蘇寧的物流體系就會送貨上門。宋銳說：“位置是傳統(tǒng)零售成敗50%的決定因素，可是在蘇寧小店的選址中卻不是如此。今年蘇寧小店還會推廣蘇小團等社區(qū)拼團項目，這種模式繞開了線上平臺和線下門店，是社群推廣的模式，蘇寧小店要以這樣的方式區(qū)別于單一的實體店面?！?/p>

宋銳還透露，今年蘇寧小店還要在北京開設200個前置倉，這也將大幅提高配送的效率。

張家鵬也有同感。“和傳統(tǒng)的連鎖便利店相比，新型零售業(yè)態(tài)的選址邏輯是不一樣的，前者更講究地緣優(yōu)勢和人口的密度；后者看重的是可配送范圍內的人，研究的是人流的密度。”

位置并不是核心競爭優(yōu)勢，但是誰又會一味拒絕好位置呢？張家鵬以北京為例介紹，2018年在商鋪市場供需之間的矛盾有所顯現(xiàn)，供應端有些緊張，尤其是傳統(tǒng)意義上 的好位置，誰先搶到，就是誰的。

一大批新型零售業(yè)態(tài)憑技術手段、大數(shù)據(jù)分析能力等，在商鋪選址上展開爭奪時，個體商戶們則在另外一個層面花費心力：怎么才能讓自己的產品和服務更具個性以及更富有品質？

越來越多的客戶帶著個性化的需求而來。李越超曾接觸過一位客戶，他想要做的是80多元一份的面館生意，匹配這個價位的商鋪位置都在繁榮的核心商務區(qū)?？墒沁@位面館老板并不滿意，他要找的是胡同里的小商鋪，神秘且有情調。按照客戶要求，李越超給他找到了相應的商鋪。

面館生意火爆異常，這是選址人李越超最開始沒有想到的。“這背后是消費者對于品牌的追求，品牌在某種程度上代表的就是品質?！睆埣淫i告訴經濟觀察報。